Сочинение про земельно имущественные отношения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что это за профессия земельно имущественные отношения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Только ленивый не обсуждал развод Степаненко и Петросяна. Тем не менее судебные тяжбы еще продолжаются, поэтому журналисты обращаются за комментариями к общим друзьям и знакомым бывших супругов.

Уметь пользоваться справочной, нормативной документацией; устанавливать границы, составлять план и вести съёмку земельных участков; уметь пользоваться компьютерной техникой; оформлять документы экспертиз и оценки.

По окончании техникума можно устроиться в риэлторскую компанию, в страховую фирму, агенство недвижимости или регистрационный центр, где придется заниматься оформлением или страхованием земли и имущества, оценкой и юридическим оформлением разных видов собственности. С дипломом по данной специальности можно также работать в товариществах собственников жилья, в комитетах по ЖКХ и управлению имуществом.

Принципы регулирования отношений

Профессия востребована и за рубежом, где вопрос имущественных отношений – один из самых важных аспектов экономики.

Создавались специальные комиссии, отвечавшие за оценку недвижимости в различных местных формированиях. Но с приходом социалистической революции частную собственность отменили, и эта процессия была забыта почти на целый век, чтобы потом, в 1993 году появиться вновь.

С этого момента она может приносить доход. Для этого стали необходимы специалисты. В СССР таких не готовили, о них ничего не слышали. Но это было ошибочное мнение.

Данная профессия сохраняет актуальность. На сегодняшний день развитие строительной сферы идёт семимильными шагами, поэтому нужны специалисты, которые смогут оказывать необходимые населению услуги. Профессионал по земельно-имущественным отношениям входит в топ самых востребованных и необходимых рабочих специальностей не только в России, но и далеко за её пределами.

В понятие «рынок земли» вкладываются отношения собственников земли, тех, кто желает её приобрести, а также специалистов, занимающихся решением вопросов, связанных с переходом прав собственности, аренды.

Профессия оценщика в России появилась после отмены крепостного права. В июне 1893 года вышли «Правила оценки недвижимости…». С появлением «правил» стали производить оценку недвижимого имущества. В губерниях, земствах были созданы оценочные комиссии. Комиссия обязана была вести книги, составлять описи всей недвижимости, вести делопроизводство, собирать данные об арендной плате и т.д.

Те, кто решил посвятить себя профессии земельно-имущественных отношений, соприкоснутся с недвижимостью, с имуществом, которое нужно оценить, учесть или переоценить. Но не всё так просто. Нужно обязательно уметь разбираться в основах работы земельного рынка, риэлтерства, жилья.

Как у любой профессии, у рассматриваемой тоже имеются достоинства и недостатки. Преимущества и положительные стороны:

• изучение сферы деятельности, человек познает новое, анализирует, совершенствуется;
• общение с разными людьми;
• ежегодное изучение новых законов, изменений, поскольку регулярно меняются нормативы;
• развитие профессиональных качеств сразу в трех областях;
• возможность карьерного роста.

Земельный кодекс. В нем расписаны принципы, на которых должно строиться землепользование, полномочия государственных органов разных уровней, муниципальных органов, права граждан и организаций. В кодексе есть основания и процедуры получения земли в собственность, аренду, пользование.

Принципами считаются основные идеи, в случае с земельно-имущественными отношениями, перечисление дано в ст. 1 Земельного кодекса. Все они лежат в основе законодательства, которое является выражением их понимания законодателем. Именно из-за этого трудно опровергнут применением какого-то правила в том же Земельном кодексе.

• Все действия с землей должны производиться исходя из того, что она основа для существования человека и природы, и основа для экономики, а также является отдельным объектом имущественных отношений (как отдельный участок).
• Приоритетным является сохранения земли как природного объекта, как средства сельхозпроизводства перед использованием в качестве площадки для застройки.
• Главным является сохранение благоприятных условий жизни человека в процесс использования земли.
• Организация доступа общественным организациям и гражданами к подготовке решений относительно земель (к примеру, общественные слушания).
• Привязанность земли к объектам недвижимости, находящимся на ней.
• Сохранение земель ценной категории, в частности заповедников.
• Разграничение прав на землю между федеральными властями, региональными органами власти, муниципалитетами.
• Земля отдается за плату, кроме случаев, прописанных в законе.
• Установление правил использования земель и процесс использования должны учитывать интересы всего общества.
• Разделение земель на категории использования (для застройки, для ведения сельского хозяйства и т.д.).

С моментом распада Советского Союза, земля стала собственностью и появилась необходимость ее оценки и проведения операций купли-продажи между владельцами земельных участков.

Какая организация может принять специалиста на работу

Вот уже более 20-ти лет эта профессия наиболее востребована и престижна. После окончания ВУЗа можно работать во многих организациях.

Но у каждой профессии есть положительные и отрицательные стороны. Очень хорошо, что можно много знать, уметь, постоянно чему-то учиться, постоянно быть занятым, много общаться с людьми разного круга.

Анонимный приятель сообщил, что имел возможность лично пообщаться с новой пассией друга. Ему хватило полчаса, чтобы понять, что Брухунова за человек.

Для регулирования использования участков и зданий необходимы специалисты, которые обучены в этом направлении. Профессия возникла в России в конце 20 века.

Анонимный приятель сообщил, что имел возможность лично пообщаться с новой пассией друга. Ему хватило полчаса, чтобы понять, что Брухунова за человек.

Специалист по земельно-имущественным отношениям работает в риэлтерских компаниях, в сфере недвижимости. Он проводит оценку имущества, земли, осуществляет операции по учету недвижимости, проводит аналитическую работу в сфере имущества и недвижимости. Специалист должен уметь оформлять документы, осуществлять паспортизацию объектов, создавать базы данных по недвижимости и т.д.

Особенности управления земельными отношениями

Данная профессиональная область сопряжена с большой умственной нагрузкой и стрессом, однако является перспективной и доходной. Человек, работающий в данной области, должен совмещать в себе качества множества профессионалов: специалиста по юриспруденции, маркетолога, экономиста. Специалист должен уметь и найти подход к клиенту и правильно рассчитать стоимость собственности.

Профессия отлично подойдет для ярко выраженных экстравертов, которым не чуждо желание постоянно узнавать что-то новое и постоянно заниматься активной деятельностью, сопряженной с общением. Основополагающие качества, необходимые в данной профессии – это ответственность, пунктуальность, внимательность к деталям и, конечно, умение общаться с людьми.

На специальность можно обучиться в ВУЗе. Там имеются различные факультеты: «городской кадастр», «землеустройство», «кадастр недвижимости». В Москве насчитано 9 высших учебных заведений, обучающих студентов специальности по земельно-имущественным отношениям.

Специалист по земельно-имущественным отношениям составляет земельный баланс района, подготавливает документацию, необходимую для принятия управленческих решений по эксплуатации и развитию территорий. Готовит предложения по определению экономической эффективности использования имеющегося недвижимого имущества. Осуществляет мониторинг земель и территории.

В качестве отрицательной стороны данной профессии можно отметить большое количество требований. Это тяжёлый умственный труд, с которым справится не каждый.

На протяжении нескольких лет обучения преподаватели дают будущим специалистам необходимые начальные знания, которые специалисты должны будут применить на практике.
Развитие строительства идет полным ходом, на данный момент — строители, инженеры, геодезисты занимают самое востребованное место по прогнозам экспертов. Профессия земельно-имущественных отношений близко граничит со строительством, так как сама является неотъемлемой частью отношений с недвижимостью.

При эксплуатации земельных участков разработан комплекс мер по контролю появившихся земельно-имущественных отношений.

Комиссия обязана была вести книги, составлять описи всей недвижимости, вести делопроизводство, собирать данные об арендной плате и т.д. После революции 1917 года частную собственность на землю ликвидировали. От этой профессии остались лишь небольшие элементы.

В этом помогли специалисты из США, у которых земельно-имущественные отношения были развитее на пол века от наших.

Карьерный рост открывается с каждым новым проектом, а после получения достаточного опыта, участия в профессиональных конкурсах, уверенный специалист может открыть свою компанию по предоставлению услуг в сфере недвижимости и землеустройства или выйти на международный рынок труда.

Практика показывает, что при грамотном контроле государства, грамотных правилах, использование земель, совершение сделок дает положительный эффект.

Дочь женщины, которая рассказала эту историю, уже окончила 11-й класс. А та семья, которой они помогли еще в начальной школе, до сих пор живет в бедности и беспорядке.

Было создано управление по имущественным и земельным делам, контролирующее шаги с объектами. Каждая процедура, проводимая с территорией и собственностью, регулируется законодательством.

Безусловно, для того чтобы успешно овладеть данной профессией необходимо иметь такие качества, как: организованность, исполнительность, ответственность, коммуникабельность, доброжелательность, стрессоустойчивость, обладать высоким уровнем концентрации, мобильности, переключением внимания.

Непосредственно этот орган занимается процессом управления территориями, прямо принадлежащими государству и теми многочисленными участками, отчужденными непосредственно в процессе приватизации имущества.

Список изучаемых предметов огромен и позволяет получить знания по общезначимым и профильным предметам.

Для регулирования использования участков и зданий необходимы специалисты, которые обучены в этом направлении. Профессия возникла в России в конце 20 века. Было создано управление по имущественным и земельным делам, контролирующее шаги с объектами. Каждая процедура, проводимая с территорией и собственностью, регулируется законодательством.

Чтобы получить диплом бакалавра, необходимо проучиться 4 года на дневном отделении. При заочной форме обучения студенту понадобится 5 лет.

Чем занимается специалист по земельно имущественным отношениям

В данный момент выполнением подобных целей занимается отдельно созданное Министерство земельных и имущественных отношений.

Существует целый перечень основных функций, которые выполняет подобное Министерство:

1. Разработка новой и усовершенствование существующей нормативной базы, регулирующей подобные отношения.
2. Контроль деятельности всех существующих подведомственных организаций.
3. Ответственность за прямое осуществление любой государственной принятой политики, которая касается подобных отношений.
4. Управление всеми существенными процессами, которые прямо или косвенно касаются процедуры приватизации недвижимого имущества.
5. Осуществление какой-либо оценочной деятельности.

Все новые сервисы, которые мы планируем выпустить, также будут входить в пакет «Плюс» без ограничений. И в этом не было ничего революционного, ведь еще великий русский ученый Дмитрий Иванович Менделеев отмечал: «…рынок должен обязательно сочетаться с активной ролью государства в экономике. Только государство, дополняя рынок, может обеспечить общенациональный интерес…». Жизнь показала, что применительно к земле эти слова справедливы вдвойне.

Похожие записи:

В современной экономической теории появились такие рыночные понятия и научные направления, как, например, маркетинговая деятельность. Основными функциями этой сферы деятельности стали учет потребностей в товарах, состояние и динамика спроса, изучение возможностей приспособления производства к требованиям рынка, активное воздействие на формирование потребностей, контроль условий реализации товаров.
Проведение маркетинговых исследований – важнейшая составляющая аналитической функции маркетинга. Отсутствие подобных исследований чревато самыми неблагоприятными последствиями для фирмы-товаропроизводителя. недвижимость рынок закон оценочный
Маркетинговые исследования рынка недвижимости подразумевают систематический сбор, обработку и анализ данных по тем аспектам маркетинговой деятельности, в рамках которых следует принять те или иные решения, а также анализ компонентов внешней среды, которые оказывают воздействие на маркетинговую деятельность фирмы.
Актуальность данной темы заключается в том, что главное внимание в маркетинговых исследованиях надо уделить рыночным аспектам: оценке состояния и тенденций (конъюнктуры) развития рынка недвижимости, рассмотреть конъюнктура рынка; характеристике емкости рынка; сегментации рынка; состоянию конкуренции и барьерам рынка; рыночным возможностям и рискам.

1. Маркетинговые исследования
1.1 Факторы, воздействующие на спрос и предложение на рынке недвижимости
Строящееся жилье привлекает более низкими, чем на вторичном, ценами, хорошим качеством, удобными планировками.
К факторам, влияющим на величину спроса, относятся:
1.Платежеспособность населения.
2.Динамика численности населения с учетом прошлых и будущих тенденций;
3.Уровень миграции, соотношения различных слоев населения, количество разводов, браков.
4.Предпочтения населения. Изменения в предпочтениях потребителей – сложно улавливаемый параметр. Многие эксперты в сфере недвижимости рассчитывают на собственные наблюдения и опыт в вопросе определения предпочтений покупателей. Определение и прогнозирование вкусов – процесс субъективный, что делает сложным количественное определение вкуса покупателей.
5.Доступность и условия финансирования.
К факторам, влияющим на величину предложения, относятся:
1.Резерв свободных объектов недвижимости в сегменте рынка;
2.Объемы строительства, затраты на строительство, включая интенсивность строительства, положение в индустрии, изменения в технологии, соотношение затрат и цен продажи объектов, затраты на улучшение.

1.2 Классификация объектов недвижимости по различным основаниям

Таблица №1

Маркетинговый подход
На основании градостроительных ориентиров
В зависимости от материала наружных стен здания
В зависимости от продолжительности и характера использования
Жилье высокой степени комфортности (элитное).
«Сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
Дома с кирпичными стенами
Первичное – место постоянного проживания
Жилье повышенной комфортности
Дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
Панельные стены

Вторичное-загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;

Типовое жилье (эконом-класс).
Дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
Монолитные стены

Третичное – предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс).
Современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Деревянные и смешанного типа.

1.3 Тенденции в развитии рынка недвижимости (на основании статистических данных за 2014-2015годы)
Можно выделить следующие тенденции на рынке недвижимости:
1. Посещаемость торговых центров будет сокращаться. По данным Росстата, индекс потребительской уверенности россиян находится в отрицательной зоне, а посещаемость московских ТЦ, по данным компании Watcom, в 2014 году снизилась на 7-10% по сравнению с 2013-м.
2. Из-за санкций операторы пересматривают свои планы по развитию, снижают активность. Это может замедлить наполняемость вводимых в эксплуатацию площадей. Конечно, полки вряд ли останутся пустыми, но стоимость логистических процессов и перевозок, скорее всего, возрастет. А это скажется на ценах для всех категорий потребителей.
3. Торговые операторы все чаще заключают договоры с комбинированной арендной ставкой.
В 2014-2015 году недвижимость стала одним из наиболее надежных способов сбережения накоплений граждан. Развитие новых форматов. Выход на рынок бюджетных проектов доходных домов – пример поиска новой ниши в сегменте жилой недвижимости. В условиях практически полного отсутствия ипотечного кредитования, рассрочка от застройщика стала ключевым инструментом продаж.
Остановка финансирования государственных программ жилищного строительства. Изменение концепции маркетинговой стратегии продвижения жилых комплексов. В борьбе за покупателя застройщики отошли от эмоционального посыла (стиль жизни, ключевые преимущества проекта) и сконцентрировались на рекламе лучших условий покупки (рассрочка, скидка и проч.)
Рисунок №1. Структура предложения

2. Правовое регулирование оценочной деятельности и изменения в Федеральном законе №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»
Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)
Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом
Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)
Статья 3. Понятие оценочной деятельности
Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
(в ред. Федеральных законов от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ)
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ);
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
(часть третья введена Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ, в ред. Федерального закона от 28.12.2010 N 431-ФЗ)
Статья 4. Субъекты оценочной деятельности (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
Статья 5. Объекты оценки
К объектам оценки относятся:
– отдельные материальные объекты (вещи);
– совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
– право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
– права требования, обязательства (долги);
– работы, услуги, информация;
– иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки
В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее – договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов “действительная стоимость”, “разумная стоимость”, “эквивалентная стоимость”, “реальная стоимость” и других.

3. Подходы к оценке
Выделяют три основных подхода к оценке недвижимости: доходный, затратный и сравнительный. Участники рыночных отношений должны знать как рыночную стоимость товара, так и величину средств, затраченных на его создание. Необходимо учитывать, что именно разница между затратами на создание товара и его стоимостью содержит наиболее важную информацию, необходимую для принятия решения. В случае если эта разность отрицательная, участник рыночных отношений разоряется. В данном случае следует выяснить причины и принять соответствующее решение (снизить издержки или повысить рыночную привлекательность своего товара и его цены).
Доходный подход
Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.
Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.
Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.
При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.
1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.
2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.
Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.
Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.
Затратный подход
Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

4. Задачи
Задача№1
Дом кирпичный, 14 этажный. Квартира находится на 17 этаже, общая площадь-45 кв. м., кухня-6 кв. м., имеется балкон. Квартира требует косметического ремонта. Все окна выходят во двор, во дворе есть детская площадка и стоянка для автомобилей. Ближайший магазин находится в 2 остановках, до ближайшей станции метро “Пр. Просвещения”-5 остановок транспорта. Дом оборудован домофоном, есть лифт.
Информация об объектах аналогах представлена в таблице 2
Таблица 2 Сравнение оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Наименование показателей
Объект оценки
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Аналог №4
Аналог №5
Местоположение объекта
Ленинградская область
Ленинградская область, ул. Сантьяго-де-Куба 9 этаж(последний)
Ленинградская область,ул. Композиторов, 2 этаж(10 этажного дома)
Ленинградская область, Северный проспект, 5 этаж(14 этажного панельного дома)
Ленинградская область, Проспект художников, 3этаж(19 этажного панельного дома)
Ленинградская область, Проспект художников, 6этаж(9 этажного кирпичного дома)
Назначение
квартира
квартира
квартира
квартира
квартира
Цена продажи, руб.
150000000
150000000
90000000
160000000
160000000
Общая площадь объекта, кв.м.
43
52
47
56
47
Продана(месяцев назад)
1 месяц
2,5 месяца
2 недели
3 месяца
1,5 месяца
Цена
42 580
60000
45000
47200
62800
Дополнительная информация
двух комнатная квартира; санузел раздельный; имеется балкон; все окна выходят во двор; во дворе детская площадка; стоянка для автомобилей; ближайший продовольственный магазин находится в 2остановках; до метро Пр. Просвещения” 5 остановок; имеется домофон; лифт.
двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская панельная связь; лифт; придомная территория огорожена заборам; до ближайшего магазина 20 мин. Пешком; все окна квартиры выходят на улицу; до станции метро “Озерки” 4 остановки;
двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская телефонная связь; лифт; 2 лоджии; во дворе детская площадка, детский сад; до станции метро “Пр. Просвещения”;
двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская телефонная связь; окна выходят на лесопарк; в 15 мин.ходъбы находится парк Юннатов и Дом творчества; до станции метро “Озерки” 4 остановки на автобусе; имеется сигнализация; застекленная лоджия.
двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская телефонная связь;домофон; лифт; окна выходит на пересечение улиц, дом окружен жилыми зданиями, что создает впечатление его закрытости; имеется кладовка; лоджия застеклена; до станции метро “Пр. Просвещения”3остановкина автобусе или трамвае; до ближайшего производственного магазина 5 мин.ходъбы; во дворе площадка для автомобилей.
двух комнатная квартира; санузел раздельный; городская телефонная связь; пассажирский и грузовой лифты; с лоджии открывается вид на Шуваловский и Суздальскоеозера; остальные окна выходят во двор; имеется кладовка; до станции метро “Пр. Просвещения” 5 мин.ходъбы; установлена сигнализация.
Далее производим внесение корректировок, для расчета стоимости оцениваемого объекта. (Таблица 3)
Таблица 3 Расчет стоимости объекта оценки
Наименование показателей
Oбъект оценки
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Аналог №4
Аналог №5
1.Цена 1м2 объекта аналога до кор.в руб.
990
1154
968
843
1336
2.Обстоятельства сделки
открытый рынок
открытый рынок
открытый рынок
открытый рынок
открытый рынок
3.Условия финансирования
наличными
ипотечный кредит
наличными
оформлена закладная
ипотечный кредит
4.Корректировка в %
5
5
5
5.Цена 1кв.м объекта аналога до кор. в руб
990
1212
968
885
1403
6.Продажа или предложение
предложение
предложение
предложение
предложение
предложение
7.Корректировка в %
-7
-7
-7
-7
-7
8.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
921
1127
900
823
1305
9.Дата продажи
1 месяц
2,5 месяца
2 недели
3 месяца
1,5 месяца
10.Корректировка в %
0,5
2
2
1
11. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
967
1149
900
840
1435
12.Объем передаваемых прав на здание
собственность
собственность
собственность
собственность
собственность
13.Корректировка в %
14. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
967
1149
900
840
1435
15.Тип помещения
дом панельный
дом кирпичный
дом панельный
дом панельный
дом кирпичный
16.Корректировка в %
-5
-5
-5
17.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
918
1149
855
798
1435
18.Место расположения
Ленинградская область
Ленинградская область
Ленинградская область
Ленинградская область
Ленинградская область
19.Расстояние от КАД
45
40
9
17
35
20.Корректировка в %
5
4
-3
-1
3
21. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
964
1195
830
790
1392
22.Стоимость
41466
62161
38990
44223
65433
23.Общая площадь в кв.м.
43
52
47
56
47
24.Корректировка в %
2
3
2
3
2
25.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
984
1231
846
813
1420
26.Коммуникации, организация территории
санузел раздельный;имеется балкон; все окна выходят во двор; во дворе детская площадка; стоянка для автомобилей;ближайший продовольственный магазин находится в 2 остановках; до метро Пр. Просвещения” 5 остановок; имеется домофон; лифт
санузел раздельный; городская телефонная связь; лифт; 2 лождии; во дворе детская площадка, детский сад; до станции метро
санузел раздельный; городская телефонная связь;окна выходят на лесопарк; в 15 мин.ходъбы находится парк Юннатов и Дом
санузел раздельный; городская телефонная связь;домофон; лифт; окна выходит на перерсечение улиц, дом окружен
санузел раздельный; городская телефонная связь; пассажирский и грузовой лифты; с лоджии открывается вид на Шуваловский и Суздольские озера;остальные окна выходят во двор;имеется кладовка; до станции метро “Пр. Просвещения” 5 мин.ходъбы; установлена сигнализация
27.Корректировка в %
-10
-10
-5
-5
-10
28.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
885
1108
804
772
1278
29.Наличие ж.д. пути
–
–
–
–
–
30.Корректировка в %
31 Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
885
1108
804
772
1278
32.Физическое состояние
отличное состояние
хорошее состояние
хорошее состояние
требуется косметический ремонт
отличное состояние
33.Корректировка в %
-5
-3
-3
-1
-5
34.Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
841
1075
780
765
1214
35.Итого средняя стоимость 1 кв.м. складского комплекса без земельного участка в руб.
1168
Таким образом, получаем стоимость объекта оценки, равную 1168*45(площадь объекта)=52560руб.
Задача№2
Рассчитайте по методике компании D&Т удельные веса для взвешивания результатов, полученных доходным, затратным и сравнительным подходами на основе ниже приведенной информации. Итоговая сумма и число факторов составляют соответственно в доходном подходе и – 2 и 5,затратном +4 и9, сравнительном – 1 и 7.

№
Показатель
Доходный подход
Затратный подход
Сравнительный подход
1
Экспертная оценка фактора
-2
4
-1
2
Число факторов
5
9
7
3
Смещение среднего
3
5
4
44
Весовая доля (простая дробь)
55
Весовая доля
0,0667
0,3333
0,1429
66
Сумма весовых долей
0,5429
0,5429
0,5429
77
Удельный вес подхода
12,28
61,39
26,32
88
Результат оценки
25000
40000
60000
99
Взвешенный результат
307000
2455600
1579200
10
Итоговая стоимость
4341800
4341800
4341800
Задача №3
Рассчитайте итоговую величину стоимости недвижимости по методу Наегли. Стоимость полученная доходным подходом – 25000тыс.руб., затратным-40000тыс.руб.,сравнительным-60000тыс.руб..По мнению оценщика, наиболее объективным на первом этапе следует признать результат доходного подхода, на втором этапе – результат сведения доходного и затратного подходов.
Название дохода
Стоимость отклонения тыс.руб.
Степень отклонения,%
Согласование результатов в тыс. Руб.
Скорректированная стоимость в тыс. руб.
Затратный Сравнительный
40000
60000
50
60000*5+40000/6
306666,7
Доходный Затратный
25000
40000
60
25000*5+40000/6
131666,6
1этап 2этап
306666,7 131666,6
133,05
306666,7*5+131666,6/6
1555277,9

Заключение

Таким образом, проведение маркетинговых исследований на рынке недвижимости – это сложный многоступенчатый процесс, требующий глубокого знания объекта изучения, от точности и своевременности результатов которого во многом зависит успешное функционирование всего предприятия.
Опыт современный предприятий однозначно свидетельствует о необходимости такого рода затрат, которые при успешном выполнении всегда окупаются увеличением прибыли юридического лица ввиду лучшей организации его производственной и сбытовой деятельности, созданной на комплексном анализе рынка и нацеленной на решение задач по успешной реализации продукции.
Рецепт для хорошего решения: 90% информации и 10% вдохновения. Особенно это к управлению маркетингом. Ведь маркетинг – это основная точка соприкосновения фирмы с ее окружением.
Посредством маркетинговых решений фирма приспосабливает свою продукцию и услуги к нуждам и желаниям общества. Эффективность этого процесса зависит в большей части от доступности и задействованности постоянной информационной обратной связи от рынка к фирме, что позволяет последней судить о существующем положении и оценить возможности новых (модифицированных) действий.

Список используемых источников
1. Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России.» Москва – 2000 г.
2. Асаул А.Н. Маркетинг-Менеджмент в строительстве. – СПб.: Гуманистика, 2007.
3.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ.
4. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».
Интернет-сайты
5. http://www.consultant.ru/
Размещено на Allbest.ru